آیا می شود فروشنده را ملزم به تحویل و پرداخت خسارت در قرارداد فروش آپارتمان نمود ؟

_{^{پاسخ – امکان الزام به انجام تعهدات قراردادی شامل تحویل – تنظیم سند و پرداخت خسارت}}

• در عقد بیع ثمن با مبیع معامله می شود پس منطقی است همان گونه که بایع ملزم به تسلیم مبیع می شود مشتری نیز ملزم به پرداخت ثمنگردد؛ (بند ۴ ماده ۳۶۲) بنابراین فروشنده می‌تواند اجرای این تعهدرا از دادگاه بخواهد. اما در نظام حقوقی ایران تاخیر در پرداختن ثمنبه بایع حق فسخ معامله را نمی دهد مگر در خیار تفلیس یا تاخیرثمن. 
• به موجب اصل اجباری بودن تعهدات متعهد نمی تواند از اجرای تعهدخویش سرباز زند و در صورت خودداری از اجرای تعهد مقامات صالحه به تقاضای متعهد له ، متعهد را مجبور به اجرای تعهد خواهندکرد که این اجبار صرفا در اختیار مقامات صالح و دادگاه حقوقی میباشد که با تنظیم دادخواست توسط متعهد له انجام خواهد شد.
• باید توجه داشت فقط به دلیل نپرداختن مبلغ  نمی شود آن را فسخ کرد مگر اینکه شرط فسخی صراحتا درج شده و در نظر گرفته شده باشد.
• توابع مبیع چیزهایی هستند که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع اصلی، همراه مبیع اصلی به مشتری منتقل می شود. طبق مواد قانون مدنی از جمله مفاد ماده ۳۵۶ قانون مدنی دخول توابع در بیع بر حسب توافق طرفین-عرف و عادت و قرائن قرار داد-و قانون، معین می گردد. راجع به جایگاه حقوقی قسمت آخر ماده ۳۵۶ قانون مدنی که می گوید"... و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند" در مجموع دو نظر وجود دارد. عده ای از حقوقدانان اعتقاد به تخلف این قسمت از ماده از قاعده مشهور "العقود تابعه للقصود" دارند. نظر دیگر می گوید: "این قسمت از ماده منطبق با قاعده مشهور اخیر الذکر می باشد. اساس این نظریه مبتنی بر تقسیم شرط شمنی به شرط شمنی عرفی و شرط ضمنی بنایی می باشد. 

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص الزام فروشنده آپارتمان به تحویل و مطالبه خسارت}}

♦  در رابطه سوال اول باید گفت که لازم است برای پاسخ دقیق به متن قرارداد رجوع کرد و دید که تحویل واحد اپارتمان نوساز شما به عنوان عوض معامله طی چه شرایطی است و اگر مهلت خاصی برای آن در نظر گرفته شده است در زمان اجل تحویل دهید با شرایط و ضوابط تعیینی در متن قرارداد که معمولا و عرفا یا قانونا یا به موجب قرارداد توابع مبیع در قلمرو تراضی طرفین قرار خواهد گرفت؛ که شما ابتدا باید توابع مبیع را طبق قرارداد کامل کرده و سپس همان چه که در مفاد قرارداد بیان شده به عنوان عوض قرارداد تعیین گردد. 
♦  در رابطه با سوال دوم باید دید که باز هم مفاد قرارداد چگونه است مثلا اگر در خصوص دیرکرد یا عدم اجرای تعهد مبلغی را به عنوان خسارت در نظر گرفته باشید طبق شروط ضمن عقد شما محق جهت دریافت خسارت طبق مفاد قرارداد هستید که وجه التزام نامیده می شود مثلا می نویسند که به ازای هر روز دیرکرد در تحویل ملک با کلیه توابع و مشاعات مبلغ ۱۰۰ هزار تومان باید پرداخت شود. اما شما نمی توانید خسارت تاخیر تادیه مطالبه کنید چرا که خسارت تاخیر تادیه مشمول تعهداتی است که موضوع تعهد وجه رایج باشد نه الزام به انجام کاری. 

_{^{مستندات قانونی - مطالبه خسارت و الزام فروشنده به تحویل آپارتمان}}

ماده ۳۵۶ قانون مدنی
هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگرچه در عقد صریحاً ذکر نشده باشد و اگرچه متعاملین جاهل بر عرف باشند.

ماده ۲۳۰ قانون مدنی
اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید، حاکم نمی‌تواند او را به بیشتر یا‌ کمتر از آن چه که ملزم شده است محکوم کند.

ماده ۳۶۲ قانون مدنی
آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:
۱) به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.
۲) عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد.
۳) ‌عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید.
۴) ‌عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند.

ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی
در دعاویی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج بوده و با مطالبه داین و تمکن مدیون، مدیون امتناع از پرداخت نموده، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبکار، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می‌گردد محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد مگر اینکه طرفین به نحو دیگری مصالحه نمایند.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما