نحوه رسیدگی به دستور فروش پس از تشخیص عدم قابلیت افراز

_{^{پاسخ – پس از تشخیص قابل افراز نبودن مراحل رسیدگی به دستور فروش در دادگاه چگونه است ؟}}

• افراز به معنای پایان تقسیم ‌و اعطای سهام هر یک از شرکا به طور مساوی است.
• هرگاه دو یا چند نفر در تقسیم مالی با یکدیگر تراضی داشته باشند بدون اقامه دعوا در مرجع صالحی تقسیم انجام می شود و اشاعه پایان می پذیرد.
• اما زمانی که شرکا به مشکل یا اختلاف بخورند حل اختلاف با دادگاه خواهد بود و دادگاه عملیات تقسیم و افراز را انجام می دهد.
• به طور کلی دو مرجع برای رسیدگی به دعوای افراز صلاحیت دارند؛ اولین مرجع اداره ثبت محل واقع شدن ملک مشاع و دومین مرجع صالح برای رسیدگی به این درخواست دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.
• جهت انجام افراز ملک مشاع هریک از شرکا می توانند درخواستی مبنی بر افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک بدهند که پس از آن واحد ثبتی مربوطه درخواست افراز را به نماینده ثبت ارجاع می دهد سپس نماینده ثبت با بررسی پرونده ثبتی ملک مزبور به اظهارنظر درخصوص پرونده از حیث صلاحیت اداره ثبت و عدم وجود سند مالکیت معارض می پردازد.
• اما مواردی نیز وجود دارد که به اصطلاح ملک غیر قابل افراز هست یعنی قابل تقسیم نیست که ممکن است ناشی از یک قرارداد باشد یا قانونا اجازه تقسیم داده نمی شود چرا تقسیم موجب ضرر به مال مشاع و حقوق شرکا وارد می کند.
• یکی از این موارد زمانی است که تقسیم مال مشاع برای یک یا چند شریک ایجاد ضرر کند که به موجب ماده 591 قانون مدنی امکان تقسیم وجود نخواهد داشت مگر به تراضی.  
• یکی دیگر از موارد زمانی است که نسبت به ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر شده و تا زمانی که رفع تعارض صورت نگرفته باشد افراز انجام نمی گردد. مورد بعدی در جایی است که افراز باعث کاهش یا ازبین رفتن ارزش ملک می شود و یا ماهیت ملک به گونه ای است که امکان افراز نسبت به آن وجود ندارد مانند افراز یکواحد آپارتمان.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص نحوه فروش ملک غیر قابل افراز}}

♦  نکته اصلی متن دقیقا در این قسمت است که در صورتی که مال قابل افراز نباشد چه اتفاقی خواهد افتاد؛ 
در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، به موجب ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل افراز بودن ملک و همینطور صدور حکم قطعی از دادگاه در مواردی که درخواست افراز از دادگاه انجام گردید دادگاه شهرستان محل وقوع ملک بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء که در رویه باید به صورت دادخواست طرح شود دستور فروش آن را به دایره اجرای احکام دادگاه خواهد داد.
مدیر اجرا نسبت به فروش ملک وفق مقررات قانون اجرا احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید. همچنین متقاضی و هر یک از شرکا می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و با پیشنهاد بالاترین قیمت پیشنهادی مزایده را به نفع خود تمام کرده و از فروش ملک به شخص ثالث جلوگیری کنند. 

_{^{مستندات قانونی - دستور فروش ملک غیر قابل افراز}}

ماده 591 قانون مدنی
هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.
ماده ۸ ایین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.

‌ماده ۹ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش‌آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد.
‌مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می‌نماید.

‌ماده ۱۰ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام‌تقسیم خواهد شد.