پاسخ – آیا مستاجر آپارتمان از سال 1362 تا کنون می تواند از تخلیه امتناع نماید ؟
- قوانین راجع به موجر و مستاجر که هنوز هم قابل اجرا و استناد هستند به ترتیب تاریخ عبارتند از :
1- مقررات قانون مدنی در باب اجاره مصوب سال 1307
این مقررات جنبه کلی داشته و احکام کلی تمام مصادیق اجاره از جمله اجاره انسان یا حیوان یا اموال را مشخص می کند.
2- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356
این قانون در حال حاضر فقط در مورد اماکن تجاری اجرا می شود و قسمت راجع به اماکن مسکونی و آپارتمان به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 نسخ شده است.
3- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362
این قانون فقط راجع به اماکن مسکونی و آپارتمان ها است که تحت شرایطی ممکن است هنوز هم اجرا شود.
4- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376
این قانون هم در مورد اماکن تجاری و هم در مورد اماکن مسکونی حسب مورد اجرا و اعمال می شود.
5- مقررات خاص سالهای 1399 و 1401 در خصوص کرونا و شرایط ویژه اقتصادی
- در سال های گذشته قانونگذار به جهت مصالح مورد تشخیص خود اقدام به وضع قوانین خاص موجر و مستاجر در جهت محدود نمودن و تخصیص مقررات عام قانون مدنی نموده است.
- عمده اهداف این مصوبات و قوانین در جهت جلوگیری از آسیب احتمالی وارده یا وضع مقررات تشویقی برای مستاجرین بوده است.به طور مثال قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 با پیش بینی و به رسمیت شناختن مطالبه حق کسب، پیشه و تجارت برای تمامی مستاجرین اماکن تجاری اعم از اینکه سرقفلی پرداخت کرده باشند یا نه قصد داشت اشخاص را به اجاره اماکن تجاری به جای خرید متمایل نماید.
- در راستای همین حمایت ها از مستاجرین انقضاء مدت بعنوان دلیلی برای تخلیه در قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1362 منتفی گردید.
- در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 که البته فقط مختص اماکن مسکونی است به صرف اینکه مدت اجاره پایان یافته است برای موجر حق تخلیه ایجاد نمی شود و مواردی که موجر می تواند اجاره نامه را فسخ نموده و مورد اجاره را پس از تخلیه مستاجر تحویل بگیرد در ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر آمده است.
- دلیل اینکه با فرض امکان پایان مدت اجاره و عدم بقاء قرارداد باز هم قانونگذار از واژه امکان فسخ در این قانون استفاده نمودده حکم قانونگذار بر بقاء اجاره حتی پس از انقضاء مدت است.
- البته در مورد عدم امکان تخلیه پس از انقضاء مدت باید این استثنا وجود داشته باشد که اگر مستاجر بخواهد می تواند در پایان مدت مورد اجاره را تحویل موجر بدهد و موجر حق امتناع ندارد.
موارد امکان تخلیه مستاجر موضوع سال 1362
1- انتقال به غیر
2- انتقال مالکیت
3- تغییر کاربری توسط مستاجر
4- تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها
5- دایر کردن مرکز فساد
6- نیاز شخصی موجر
7- ضرورت تجدید بنا بدلیل قدمت آن
♦ این قانون در مورد تمامی اماکنی که بین سالهای 1362 تا 1376 اجاره داده شده اند قابل اجرا است.برای قبل از سال 1362 به نظر می رسد باید به مقررات قانون سال 1356 در خصوص اجاره اماکن مسکونی مراجعه نمود و برای بعد از سال 1376 یقیناً قانون سال 76 و قانون مدنی حکومت دارد.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص امکان تخلیه مستاجری که چند سال متصرف آپارتمان بوده
• موجر در صورتی می تواند نسبت به تخلیه ید اقدام نماید که یکی از شرایط تخلیه مذکور در ماده 8 و سایر مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 موجود باشد.
• مستاجر موضوع سال 1362 به هیچ وجه استحقاق سرقفلی یا حق کسب و پیشه را ندارد .
• تنها امتیاز تصرف طولانی شما فقط عدم امکان تخلیه بدلیل انقضاء مدت است و هیچ اثر و خاصیت دیگری ندارد.