اعتبار کلام شفاهی در تمدید قرارداد اجاره
- طبق ماده 486 قانون مدنی تعمیرات و کلیه مخارج برای امکان انتفاع از آن که لازم است بر عهده موجر است.
- در عقد اجاره هزینه های لازم برای نگهداری عین و مخارج مربوط به انتفاع تفاوتی قائل نشده است و همگی بر عهده موجر است.مبنای تعهد موجر در برابر این هزینه ها این است که او موظف است در قبال مبلغی که به عنوان اجاره بها دریافت میکند قابلیت انتفاع از عین را برای اختیار مستاجر فراهم کند. البته این قاعده در زمره قواعد تکمیلی است و طرفین می توانند خلاف آن شرط کنند یا اینکه اگر عرف طریق دیگری را مقتضی شمرده است مقدم است.
- تعهد موجر در انجام تعمیرات لازم برای نگهداری عین تا جایی است که مورد اجاره با تحمل هزینه های متعارف برای انتفاع آماده نگه داشت .
- اگر عین مستاجره در اثر حوادث غیر قابل تحمل و پیش بینی مورد تلف یا خرابی واقع شود مسئولیتی بر عهده موجر نیست.ماده 496 قانون مدنی هم در این باره تصریح دارد.
- ممکن است در عقد اجاره به مستاجر نمایندگی داده شود که تعمیرات لازم را انجام دهد و مخارج را از اجاره کسر بگذارد یا به طور دیگر حساب کنند. در صورت عدم اعطای نمایندگی و عدم تعمیر مورد اجاره توسط موجر میتوان الزام او را از دادگاه صالح تقاضا کرد و دادگاه او را ملزم به تعمیر می کند و در صورت امتناع با فروش اموال موجر یا استفاده از اجاره بها وسایل جبران خسارت را فراهم می آورد. اما هیچ گاه مستاجر نمی تواند راسا اقدام به تعمیرات بدون اذن موجر کند.ماده 502 قانون مدنی هم اذن موجر را لازم می داند.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص اعتبار تعهد شفاهی به تمدید قرارداد اجاره
♦ اما در مورد اعتبار شفاهی تمدید اجاره که امری مرسوم و متعارف است و معمولا موجر و مستاجر به همین روش قرارداد اجاره را تمدید میکنند.
♦ با توجه به این موضوع که یکی از شرایط صدور دستور تخلیه، کتبی بودن قرارداد اجاره است و مواد 1 و 2 قانون روابط موجر و مستاجر به تنظیم قرارداد اشاره نموده اند، منفی است، وانگهی در صورتی که موجر درخواست دستور تخلیه ملک را ( چه قبل از اتمام تمدید شفاهی و چه بعد از اتمام تمدید شفاهی ) بخواهد بدون آنکه به تمدید شفاهی اشاره نماید، چون مدت قرارداد (کتبی) به اتمام رسیده است، مدعی تمدید شفاهی، مستاجر خواهد بود که باید آن را مطابق ماده 5 قانون فوق الذکر و ماده 17 آئین نامه قانون مزبور به اثبات رساند، و در صورتی که دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
مستنددات قانونی - قرارداد اجاره
ماده ۴۹۶ قانون مدنی
عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد.
ماده ۴۸۶ قانون مدنی
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.
ماده ۵۰۲ قانون مدنی
اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376
از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.
ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376
قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌امضای موجر و مستاجر برسد و به‌وسیله دونفر افراد مورد‌اعتماد طرفین به‌عنوان
شهود گواهی گردد.
ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376
چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به‌دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
پاسخ داده شده توسط کارشناسان حقوقی ما