پاسخ – اگر خریدار ثمن معامله ملک را ندهد فروشنده چه باید بکند ؟
- در عقد بیع ثمن یا مبیع مبادله می شود ؛ همانگونه که بایع ملزم به تسلیم مبیع است مشتری نیز ملزم به پرداخت ثمن می گردد(بند ۴ ماده ۳۶۲ قانون مدنی).
- بنابراین فروشنده می تواند اجرای این تعهد را از دادگاه بخواهد اما تاخیر در پرداخت ثمن به فروشنده حق فسخ نمی دهد مگر در خیار تفلیس یا تاخیر ثمن یا در فرضی که شرط ضمن عقد صریح در این خصوص وجود دارد .
- همچنین فروشنده می تواند از حق حبس خود استفاده کند و تسلیم مبیع را موکول به تادیه ثمن سازد؛ همچنین اگر برای پرداخت ثمن موعدی مقرر نشود خریدار باید نقد آن را بپردازد
- در صورتیکه مدیون از پرداخت وجه خود امتناع کند دادگاه حکم به ایفای تعهد خواهد کرد و در صورتیکه مدیون حکم دادگاه را به میل خود اجرا نکند به وسیله مامورین اجرا اجبار به اجرای حکم خواهد شد
پاسخ به پرسش مطرح شده در خصوص ضمانت اجرای نپرداختتن ثمن معامله
ضمانت اجرای عدم اجرای تعهد در نظام حقوقی ما به شرح زیر می باشد :
ابتدا باید دادخواستی مناسب تحت عنوان الزام متعهد به انجام تعهدات قرارداد به دادگاه عمومی محل اقامت خوانده ارسال شود سپس دادگاه با بررسی مفاد قرارداد ابتدا الزام متعهد را بخواهد این اجبار فقط در صلاحیت مقامات صالحه قانونی است و شما نمی توانید با توسل به زور و قدرت شخصی متعهد را مجبور کنید.
همچنین اگر وجه شما مستند به اسناد رسمی لازم الاجرا باشد یا در حکم آن باشد که شایع ترین آن چک است ، حتی نیازی به مراجعه به دادگاه نیست و شما می توانید از طریق اداره ثبت اسناد اجرای مفاد سند رسمی را تقاضا نمایید .
نهایتا در صورت امتناع مجدد از انجام تعهدات قراردادی خود دین شما از طریق توقیف اموال مدیون تادیه خواهد شد مگر اینکه مدیون درخواست اعسار نماید و اعسار مدیون حتما نیاز به اثبات دارد و باید برای دادگاه محرز شود ؛ در صورت عدم احراز دادگاه حکم به بازداشت مدیون را طبق مواد ۲ و ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی با عنایت به ماده ۲۷۷ قانون مدنی خواهد داد.
همچنین علاوه بر موارد فوق شما می توانید درخواست جبران خسارت ناشی از عدم اجرای تعهدات را داشته باشید مشروط بر اینکه :
1- موعد اجرا طبق ماده ۲۲۶ قانون مدنی رسیده باشد اگرهم موعد تعیین نشده باشد اجرای تعهد حال می شود و فورا باید اجرا گردد (اصل بر تعدد مطلوب است)
2- ضرر محقق شده باشد که طبق مواد ۵۱۵ و ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی میتوان خسارات تاخیر تادیه را مطالبه کرد.
3- عدم اجرای تعهد ناشی از علت خارجی (قوه قاهره ) نباشد.
4- جبران خسارت در قانون عرف یا قرارداد لازم باشد.
لازم است بدانید پرداختن ثمن اصولا رکن عقد بیع است نه شرط ضمن عقد که تخلف از آن حق فسخ برای ذینفع ایجاد کند و تنها در صورتی می تواند به فروشنده حق فسخ بدهد که امکان فسخ صراحتاً قید و شرط شده باشد.
مستندات قانونی در خصوص ضمانت اجرای عدم پرداخت ثمن معامله
ماده ۳۶۲ قانون مدنی
آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:
۱) به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود.
۲) عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد.
۳) عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید.
۴) عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند.
ماده ۲۲۶ قانون مدنی
در مورد عدم ایفاء تعهدات از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمیتواند ادعای خسارت نماید مگر اینکه برای ایفاء تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفاء تعهد مدتی مقرر نبوده طرف وقتی میتواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است.
ماده ۲۲۷ قانون مدنی
متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تادیه خسارت میشود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که نمیتوان مربوط به او نمود.
ماده ۲ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی
مرجع اجراکننده رأی، اعم از قسمت اجرای دادگاه صادرکننده اجراییه یا مجری نیابت، مکلف است به تقاضای محکومٌ له از طرق پیش بینی شده در این قانون و نیز به هر نحو دیگر که قانوناً ممکن باشد، نسبت به شناسایی اموال محکومٌ علیه و توقیف آن به میزان محکومٌ به اقدام کند.
تبصره ـ در موردی که محکومٌ به عین معین بوده و محکومٌ له شناسایی و تحویل آن را تقاضا کرده باشد نیز مرجع اجراکننده رأی مکلف به شناسایی و توقیف آن مال است.
ماده ۳ـ اگر استیفای محکومٌ به از طرق مذکور در این قانون ممکن نگردد محکومٌ علیه به تقاضای محکومٌ له تا زمان اجرای حکم یا پذیرفته شدن ادعای اعسار او یا جلب رضایت محکومٌ له حبس می شود. چنانچه محکومٌ علیه تا سی روز پس از ابلاغ اجراییه، ضمن ارائه صورت کلیه اموال خود، دعوای اعسار خویش را اقامه کرده باشد حبس نمی شود، مگر اینکه دعوای اعسار مسترد یا به موجب حکم قطعی رد شود.
تبصره ۱ـ چنانچه محکومٌ علیه خارج از مهلت مقرر در این ماده، ضمن ارائه صورت کلیه اموال خود، دعوای اعسار خود را اقامه کند، هرگاه محکومٌ له آزادی وی را بدون اخذ تأمین بپذیرد یا محکومٌ علیه به تشخیص دادگاه کفیل یا وثیقه معتبر و معادل محکومٌ به ارائه نماید، دادگاه با صدور قرار قبولی وثیقه یا کفیل تا روشن شدن وضعیت اعسار از حبس محکومٌ علیه خودداری و در صورت حبس، او را آزاد می کند. در صورت ردّ دعوای اعسار به موجب حکم قطعی، به کفیل یا وثیقه گذار ابلاغ می شود که ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ واقعی نسبت به تسلیم محکومٌ علیه اقدام کند. در صورت عدم تسلیم ظرف مهلت مذکور حسب مورد به دستور دادستان یا رئیس دادگاهی که حکم تحت نظر آن اجرا می شود نسبت به استیفای محکومٌ به و هزینه های اجرایی از محل وثیقه یا وجه الکفاله اقدام می شود. در این مورد دستور دادگاه ظرف مهلت ده روز پس از ابلاغ واقعی قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر است. نحوه صدور قرارهای تأمینی مزبور، مقررات اعتراض نسبت به دستور دادستان و سایر مقررات مربوط به این دستورها تابع قانون آیین دادرسی کیفری است.
تبصره ۲ـ مقررات راجع به تعویق و موانع اجرای مجازات حبس در خصوص کسانی که به استناد این ماده حبس می شوند نیز مجری است.
قانون ایین دادرسی مدنی
ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی
خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به طور مستقل جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تاخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به اداء حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد، همچنین اجرت المثل را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تاخیر تسلیم آن از باب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید. خوانده نیز میتواند خسارتی را که عمدا از طرف خواهان با علم به غیر محق بودن در دادرسی به او وارد شده از خواهان مطالبه نماید. دادگاه در موارد یادشده میزان خسارت را پس از رسیدگی معین کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوا یا به موجب حکم جداگانه محکوم علیه را به تادیه خسارت ملزم خواهد نمود. در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت بین طرفین منعقد شده باشد برابر قرارداد رفتار خواهد شد.
تبصره ۱- در غیر مواردی که دعوای مطالبه خسارت مستقلا یا بعد از ختم دادرسی مطرح شود مطالبه خسارتهای موضوع این ماده مستلزم تقدیم دادخواست نیست.
تبصره ۲- خسارت ناشی از عدم النفع قابل مطالبه نیست و خسارت تاخیر تادیه در موارد قانونی قابل مطالبه می‌باشد.
ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی
در دعاویی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج بوده و با مطالبه داین و تمکن مدیون، مدیون امتناع از پرداخت نموده، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبه کار، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می‌گردد محاسبه و مورد حکم قرار خواهد داد مگر اینکه طرفین به نحو دیگری مصالحه نمایند.
پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما