انتقال ملک بازداشت شده به خود با وکالت فروش

_{^{پاسخ - امکان انتقال ملک با وکالت فروش}}

• مطابق با قوانین مدنی، عقد بیع بر مبنای توافق میان طرفین منعقد می گردد و جز در موارد خاص، به صرف توافق طرفین، عقد بیع محقق می شود ولو اینکه مکتوب نشده باشد، دادخواست تایید و اثبات وقوع بیع زمانی در دادگاه مطرح می گردد که فردی ملکی را خریداری نموده اما مبایعه نامه مکتوبی بین او و فروشنده وجود ندارد و خریدار قصد دارد با استفاده از مدارکی همچون مستندات پرداخت وجه و یا شهادت شهود و … وقوع بیع را ثابت نماید.
• دادگاه با تعیین وقت و دعوت از طرفین، پس از استماع اظهارات آنان و بررسی ادله ابرازی، اگر دلایل را کافی بداند، حکم به تایید وقوع بیع صادر می نماید. هر
• یک از طرفین معامله اعم از خریدار یا فروشنده که بخواهند وقوع بیع را ثابت نمایند، خواهان دعوا محسوب می شوند و طرف دیگر معامله، خوانده دعوا می باشد.
• نکته مهم این است که اگر فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد، خریدار می بایست دادخواست را به طرفیت هم فروشنده و هم مالک رسمی ملک مطرح نماید.
• دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای تایید و اثبات وقوع بیع، دادگاهی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.
• بعد از صدور رای مبنی بر تایید و اثبات وقوع بیع و قطعیت آن، رأی صادره جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد.
• برخی از محاکم دادگستری معتقدند که دعوای تایید و اثبات وقوع بیع به تنهایی قابل استماع نیست و باید همراه با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح گردد. (با استناد به مواد ٢٢ و ۴٧ و ۴٨ قانون ثبت اسناد و املاک).
• توصیه میگردد که به دلیل آنکه رأی دعوای تایید و اثبات وقوع بیع صرفاً جنبه اعلامی دارد و مالک ملک را ملزم به تنظیم سند رسمی نمی نماید لذا هر دو دعوا (دعوای تایید و اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی) در یک دادخواست مطرح گردد.
• دادخواست اثبات وقوع بیع با دادخواست اثبات مالکیت ملک متفاوت است.
• دعوای تایید و اثبات وقوع بیع در مورد هم املاک ثبت شده و هم املاک ثبت نشده مطرح می گردد و معمولاً سند مکتوبی مانند مبایعه نامه موجود نیست اما دعوای اثبات مالکیت ملک فقط در مورد املاک ثبت نشده مطرح می گردد.

​​​​​​​این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی - انتقال ملک و اثبات مالکیت}}

نظریه ی فقهای شورای نگهبان در خصوص مواد ۲۲، ۲۶، ۲۷، ۴۸ قانون ثبت (نامه ی شماره ی ۹۵/۱۰۲/۲۶۶۴مورخ ۹۵/۸/۴) مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، صرفاً اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود به خود ایرادی ندارد.

اما مفاد ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ی ۴۸ آن که دلالت بر بی اعتبار دانستن اسناد عادی غیر رسمی دارد، اطلاق آن در مورد سند عادی که قرائن و ادله ی قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد، خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی همراه با قرائن و ادله ی فوق، مانند سندی که بینه و شهادت شهود، معتبر بر صحت آن باشد، این اسناد معتبر است و دو ماده ی مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است.

رأی وحدت رویه شماره ی ۴۲ مورخ ۱۳۶۲/۱۰/۳هیأت عمومی دیوان عالی کشور

مستفاد از تبصره ی ماده ۶ قانون اراضی شهری آن است که کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری با اسناد عادی، دارای زمین اعم از موات و بایر بوده اند، می توانند برای تایید تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله به مراجع قضایی مراجعه و دادگاههای دادگستری نیز می بایست، نسبت به آن رسیدگی و اتخاذ تصمیم کنند. لذا رأی شعبه ی دوم دادگاه عمومی همدان که بر این مبنا صادر شده است موجه به نظر می رسد و با اکثریت آراء تایید میشود. این رای به موجب ماده ی ۳ از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری، مصوب یکم مرداد ماه ۱۳۳۷ برای دادگاهها در موارد مشابه، لازم الاتباع می باشد.

رای شماره ی ۵۳۶ مورخ ۱۳۷۲/۹/۶شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور

قسمت اعظم استدلال دادگاه در باب تصرف مالک و منصرف ملک ملهم به این معنی است که دادگاه در عقد بیع، قبض و اقباض مبیع را شرط صحت معامله میداند. در صورتی که در عقد بیع، قبض و اقباض، شرط صحت معامله نیست (به استثنای معاملات و بیع، صرف موضوع ماده ی ۳۶۴ قانون مدنی) و به موجب بند یک ماده ی ۳۶۲ قانون مدنی به مجرد وقوع بیع، مشتری، مالک مبیع و بایع، مالک ثمن میشود.

ماده ۳۳۹ قانون مدنی

پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود. ‌ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.

ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

تبصره - حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطهٔ طی مراحل قانونی و یا به واسطهٔ انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.

ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک

سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی