پاسخ - امکان مطالبه اجرت المثل از مستاجر بعد از اتمام قرارداد
- به طور کلی عقد اجاره یکی از عقود لازم می باشد که قانونگذار آن را در ماده 466 قانون مدنی تعریف نموده است.
- در برخی موارد در روابط موجر و مستاجر ممکن است اختلافاتی پیش آید و این اختلافات منجر به اقداماتی از سوی طرفین قرارداد شود که به حقوق طرف دیگر قرارداد لطمه وارد شود. قانونگذار برای جلوگیری از تضییع حقوق طرفین عقد اجاره شرایطی را در نظر گرفته است و در صورتی که طرفین به این شرایط و تعهدات عمل نکنند ملزم به پرداخت خسارت و موارد دیگر می باشند.
- یکی از موضوعات مهمی که در عقد اجاره مطرح می شود بحث اجرت المثل است.
- اجرت المثل مربوط به زمانی است که موعد اجاره تمام شده ولی مستاجر، ملک را تخلیه نمی کند. در این خصوص شرایطی پیش می آید که این اوضاع و احوال را از منظر حقوقی مورد بررسی قرار می دهیم.
- قانونگذار در ماده 494 قانون مدنی به بحث اجرت المثل اشاره داشته است. در این ماده گفته شده است که عقد اجاره به محض اتمام مدت بر طرف می شود همچنین در ادامه ماده گفته شده است که اگر مستاجر عین مستاجره را پس از انقضای قرارداد اجاره در تصرف خود بدون اذن مالک نگه دارد، برای این بازه زمانی موجر مستحق دریافت اجرت المثل می باشد. باید اشاره داشت که در این دعوا، موجر خواهان است و مستاجر، خوانده محسوب می گردد.
- نکته مهمی که باید به آن توجه داشت این است که اجرت المثل ایام تصرف با اجرت المسمی متفاوت می باشد. در خصوص میزان و پرداخت اجرت المسمی بر اساس اصل آزادی قراردادها بین موجر و مستاجر توافق وجود دارد ولی اجرت المثل ایام تصرف بر اساس نظر کارشناس رسمی تعیین می گردد و ممکن است مبلغی بیشتر یا کمتر از اجاره بها باشد.
- قانونگذار ویژگی ها و شرایط قانونی را برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف در نظر گرفته است.
- یکی از مهمترین موارد در خصوص مطالبه اجرت المثل ایام تصرف این است که مطالبه یاد شده می بایست از طرف مالک یا نماینده قانونی او صورت پذیرفته باشد و به جز اشخاص نامبرده شده هیچ فردی حق مطالبه اجرت المثل در این خصوص را دارا نمی باشد.
- نکته قابل توجه بعدی این است که مالک باید پس از انقضای مدت اجاره، خواهان تخلیه مستاجر گردد چرا که در غیر این صورت از این عمل و سکوت موجر، رضایت او مستفاد می شود در صورتی که اجرت المثل زمانی موضوعیت پیدا می کند که مستاجر بدون رضایت موجر ملک را در تصرف خود نگه دارد لذا در صورت رضایت موجر، اجرت المثل موضوعیت پیدا نمی کند.
- نکته دیگر اینکه مدت اجاره می بایست منقضی شده باشد و هنگامی که مهلت قانونی و مقرر شده عقد اجاره تمام نشده باشد نمی توان مطالبه اجرت المثل را خواستار شد.
- همچنین به این نکته می بایست اشاره نمود که در برخی قرارداد های اجاره نوشته شده است که اگر مستاجر ملک را پس از انقضای موعد قرارداد اجاره تخلیه ننماید، اجرت المثل به میزان اجاره می باشد، در این خصوص باید یادآور شد که چون این قضیه بر اساس توافق موجر و مستاجر صورت پذیرفته است لذا از نظر قانونی اجرت المسمی محسوب می شود.
- به طور کلی پس از آنکه موجر بعد از انقضای مهلت قرارداد اجاره مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را نمود و به دادگاه صالح در این خصوص مراجعه کرد، اگر دادگاه با بررسی ادله و مستندات قانونی ارائه شده موجر را مستحق دریافت اجرت المثل دانست، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و پس از تعیین میزان اجرت المثل توسط کارشناس دادگستری، پرونده به واحد اجرای احکام فرستاده می شود و موجر می تواند با صدور اجراییه، به میزان اجرت المثل در نظر گرفته شده، اموال مستاجر را توقیف نماید.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پس از پایان قرارداد اجاره
♦ در خصوص پاسخ به این سوال باید اشاره داشت که دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نیاز به تامین دلیل ندارد و شما با ارائه اسناد و ادله مورد نیاز می توانید به دادگاه صالح مراجعه نمایید و همانطور که در مطالب فوق ذکر گردید، تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف با قاضی مربوطه است که اصولا قضات هم با جلب نظر از کارشناس رسمی دادگستری اقدام به اتخاذ تصمیم می نمایند.
♦ در خصوص پاسخ به سوال دیگر هم باید به این نکته توجه داشت که مبلغ 20 میلیون تومان جزء اموال خود مستاجر می باشد و در این خصوص نمی توانید مطالبه خسارت تاخیر تادیه نمایید.
مستندات قانونی - مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
اصل 34 قانون اساسی
دادخواهی حق مسلم هر فرد است و هر کس میتواند به منظور دادخواهی به دادگاه‌های صالح رجوع نماید. همه افراد ملت حق دارند این گونه دادگاه‌ها را در دسترس داشته باشند و هیچ‌کس را نمی‌توان از دادگاهی که به موجب قانون حق مراجعه به آن را دارد منع کرد.
ماده 320 قانون مدنی
نسبت به منافع مال مغصوب هر یک از غاصبین به اندازه منافع زمان تصرف خود و مابعد خود ضامن است اگر چه استیفاء منفعت نکرده باشد لیکن غاصبی که از عهده منافع زمان تصرف غاصبین لاحق خود بر آمده است میتواند به هر یک نسبت به زمان تصرف او رجوع کند.
ماده 337 قانون مدنی
هر گاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفای منفعت کند صاحب مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بود مگر این که معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است.
ماده 466 قانون مدنی
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
ماده 494 قانون مدنی
عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.
ماده 495 قانون مدنی
اگر برای تادیه مال‌الاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت‌المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.
ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی
خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به طور مستقل جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تاخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به اداء حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد، همچنین اجرت المثل را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تاخیر تسلیم آن از باب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید. خوانده نیز می تواند خسارتی را که عمدا از طرف خواهان با علم به غیر محق بودن در دادرسی به او وارد شده از خواهان مطالبه نماید. دادگاه در موارد یادشده میزان خسارت را پس از رسیدگی معین کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوا یا به موجب حکم جداگانه محکوم علیه را به تادیه خسارت ملزم خواهد نمود. در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت بین طرفین منعقد شده باشد برابر قرارداد رفتار خواهد شد.
تبصره 1 - در غیر مواردی که دعوای مطالبه خسارت مستقلا یا بعد از ختم دادرسی مطرح شود مطالبه خسارتهای موضوع این ماده مستلزم تقدیم دادخواست نیست.
تبصره 2 - خسارت ناشی از عدم النفع قابل مطالبه نیست و خسارت تاخیر تادیه در موارد قانونی قابل مطالبه می باشد.
ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر میتواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما